▲ 둔촌주공 가구별 25평형 HUG분양가와 거품제거 분양가 추정액 비교표 / 참여연대 제공

최근 고분양가 논란이 일고 있는 서초 원베일리 아파트와 (강동)둔촌주공아파트의 경우 거품을 뺀 다면 현재 예측수준보다 약 30% 가량 낮아질 수 있다는 분석결과가 나왔다.

참여연대는 21일 기자회견을 열고 분양가상한제 문제점을 개선하기 위해 택지비는 재건축 사업이 시작되는 시행인가 고시일 기준으로 산정하고, 실제 공사비에 비해 과도하게 부풀려진 기본형건축비 제도를 개선한다면 이같이 가능하다는 주장을 펼쳤다.

그러면서 낮아진 분양가는 수분양자들에게 ‘로또 주택’이 될 수 있는 만큼 전매 제한 기간 확대 등의 대책을 마련할 것을 촉구했다.

참여연대는 이날 참여연대 2층에서 생방송으로 진행된 기자회견에서 박현근 변호사의 분양가상한제 사례 분석 취지로 “고분양가가 주변 집값을 견인해 주택 시장 전반에 미치는 가격 상승의 영향을 차단하고 낮은 분양가로 주택 실수요자의 내집 마련을 지원하기 도입된 정책이 서초 원베일리의 고분양가 책정으로 분상제 자체가 유명무실해질 수 있다”면서 “1만 2천여 가구가 입주하는 대규모 재건축 단지인 둔촌 주공아파트를 비롯한 인근 재건축 단지의 주택 가격 상승에 영향을 미칠 우려가 있어 분석작업을 진행했다”고 설명했다.

박현근 변호사는 고분양가의 원인이 택지비 산정 시점에 있다고 봤다. 재건축 사업이 확정되고 입주자 모집까지 최소 2~3년 소요되는데, 분양가의 대부분을 차지하는 택지비 감정평가가 상당히 나중에 이뤄지면서 개발과정에서 발생하는 가격상승분이 택지비에 그대로 반영된다고 설명했다.

박현근 변호사는 재건축 사업 인가를 통해 발생하는 토지 가격 상승분은 개발이익으로 보고 공공이 환수하는 것이 정당하기 때문에 분양가상한제를 통해 사회적 환수 대상인 개발이익이 사업시행자에게 독점적으로 귀속되는 것을 방지해야 한다고 설명했다. 

박 변호사는 지난 1월, 변창흠 전 국토부 장관도 분양가상한제가 토지감정가로 이뤄지다보니 땅값 급등으로 분양가가 높게 책정되어 가격을 낮추려는 당초 취지가 훼손되었음을 시인했다고 덧붙였다. 

건축비 역시 모두 최신, 최고급 자재를 사용할 것을 전제로 가상의 건축비를 기준으로 하다보니 실제 공사비와 차이가 있어 건축비에 상당한 거품이 포함되어 있다고 지적했다.

임재만 교수는 “서초 래미안 원베일리의 택지비를 사업시행인가 고시일로 정하고 건축비는 SH공사 실건축비를 적용할 경우, 가구당 분양가격이 최대 5억 3,823만원 낮아지며, 일반분양 물량이 가장 많은 24평형은 가구당 최대 4억 3,058만원 더 낮아지는 것으로 추정했다”고 말했다.

또한 임 교수는 “둔촌주공 아파트의 경우 최근 공시지가 상승으로 작년 6월 HUG에서 제시한 평당 2,970만원을 훨씬 넘는 평당 3,700만원 선에서 분양가가 산정될 것이라는 예측이 나오고 있는데, 택지비를 사업시행인가 고시일(‘19. 5. 15.) 기준으로 하고, 건축비는 SH공사 실건축비를 적용하면 분양가는 평당 2,640만원으로 추정되며, HUG 분양가인 평당 2,970만원과 언론이 예상한 3,700만원보다 더 낮출 수 있다”고 강조했다. 

임 교수는 “둔촌 주공, 세대당 공급 면적에 따라 차이가 있으나 HUG 분양가 대비 최대 1억 1,220만원, 언론 예측 분양가 대비 최대 3억 6,040만원까지 분양가격이 낮아지며, 일반분양 물량이 가장 많은 25평형은 가구당 최대 2억 6,500만원이 더 낮아질 수 있다”고 덧붙였다.

문화저널21 최재원 기자