공공재개발이 금수저(현금부자)들의 놀이터가 될 가능성이 높아졌다. 공공재개발이 추진되고 있는 흑석2구역의 분양가가 전용면적 59㎡ 기준 10억 원이 넘을 것이라는 전망 때문이다.

10억 원이 넘는 분양가는 공공이라는 말이 무색하게 중도금 대출도 어렵고 신혼특별공급 등의 특수 공급물량까지 사라지게 된다. 여기에 LTV, DTI 등의 규제까지 더해지면 공공재개발로 진행되는 흑석2구역은 말 그대로 무주택 현금부자, 즉 금수저 자녀들의 돈놀이 놀이터로 전락할 가능성이 높아지게 된다.

20일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 SH는 지난 16일 열린 흑석2구역 주민설명회에서 주변 시세의 75% 수준인 3.3㎡ 당 4224만원을 분양가로 제시했다. SH는 민간재개발로 진행할 경우 분양가 상한제를 적용받아 3.3㎡ 당 3615만원의 분양가가 예상되지만, 공공재개발은 분양가 상한제를 적용받지 않기 때문에 더 높은 분양가가 책정 될 수 있다고 설명했다.

분양가의 상승은 조합원들에게 이익을 가져다 줄 수 있는데다, 빠른 공사로 공급 시기를 앞당길 수 있다는 장점이 있다. 흑석  2구역은 총 1324가구 중 조합원 물량을 뺀 512가구의 일반 분양을 계획하고 있다. 수요와 공급이 가장 많은 84㎡ 분양가는 이대로라면 약 14억 원가량에 나올 전망이다. 보편적인 크기인 59㎡ 역시 10억원 대의 분양가가 예상된다.

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공급량 늘려 집값 잡겠다더니..역효과 불붙이나

문재인 정부 부동산 정책 스탭 꼬이나

LTV, DTI 등 각종 규제 더하면 서민은 '분양 불가'

고분양가로 중도금 대출도 안돼

청약 점수 높은 금수저·부자들 돌려먹기

LH가 추진하는 공공재개발사업은 지난해 정부의 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안(5.6대책)’에서 발표된 것으로 사업성 부족, 주민갈등 등으로 장기간 정체된 재개발 사업에 LH 등 공공시행자가 참여해 사업추진을 촉진하는 새로운 대안 사업이다. 해당 사업은 빠른 공급을 위해 용적률상향, 사업비, 이주비 융자, 신속한 인허가 등의 혜택을 받을 수 있다.

하지만 문재인 정부가 공급량을 늘리기 위해 도입한 공공재개발이 결국 이번 정부의 부동산 정책의 오류를 스스로 도출시켰다. 현재 분양가 9억원이 넘는 아파트는 고분양으로 중도금 집단 대출이 불가능하게 막아놨다. 여기에 신혼부부 등에게 공급되는 특별공급 물량도 내놓을 수 없다.

현재 서울지역 분양가 지급순서를 살펴보면 계약일 15~20%, 중도금 80%, 잔금 20%다. 주택담보대출을 받을 수 있는 잔금 등기 시점을 차지하고서라도 분양가의 약 80% 가량 되는 현금이 있어야만 분양을 받을 수 있게 된다. 여기에 청약 경쟁을 고려하면 무주택자이면서 현재 주거하고 있는 주택의 보증금을 제외한 여유 현금 8억 원 이상이 있어야만 집을 분양받을 수 있다는 이야기가 된다. 

공공재개발이 현금 부자를 위한 정책이자 고분양가를 촉발시키는 현재 부동산 정책과 대조되는 결과를 초래한다는 비판에서 자유로울 수 없는 이유다.

이런 상황에서도 정부는 공공재개발 재건축을 강행하겠다는 입장을 고수하고 있다. 빠르게 공급량을 늘려 집값을 낮추겠다는 의도인데, 아이러니하게도 공공재건축이 집값을 올리는 신호탄 격인 역할을 하는 꼴이 되어버렸다.

시민단체 “바가지분양 허용하는 공공재개발”

토건족, 재벌, 공기업 투기세력 배만 불리는 특혜

상황이 이쯤되니 시민단체는 즉각 공공재개발 정책을 철회해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

경실련은 20일 “서울집값 상승세는 지속되고 있고, 압구정 80억 등 최고가 거래가 속속 등장하고 있다. 흑석2구역 고분양가 책정은 공공성을 상실한 공공이 주도해서 집값 폭등만 일으킬 것을 보여주는 전형적인 사례”라며 비판에 나섰다.

이어 경실련은 “문재인 정부에서의 집값상승은 공급부족이 아닌 정부의 잘못된 투기조장책과 구멍 뚫린 규제정책 때문”이라며 “임대사업자에 대한 막대한 세제 및 대출 특혜로 집값이 올랐고, 3기 신도시, 공공재개발, 수도권 127만호, 83만호 등 공급확대책이 발표될 때마다 집값이 상승했다”고 지적했다.

이를 근거로 “정부의 고장난 공급시스템 개선없이 공기업의 집장사· 땅장사, 민간의 바가지 분양이 유지되는 한 공급확대책은 토지주, 땅부자, 공기업, 건설업계 등을 위한 투기조장책이 될 수밖에 없다”고 비판하면서 “선분양제를 허용하면 민간도 예외없이 분양가상한제를 의무화해야 함에도 불구하고 공공재개발 시 분양가상한제를 제외한다는 것은 말이 안 된다”며 정부 정책을 비판했다.

문화저널21 최재원 기자