“집값이 폭등해 내 집 마련 어려워 전세로 눈을 돌리니 뒤늦게 정부가 집값을 잡겠다고 이상한 정책들을 쏟아내더니 전셋값이 폭등하네? 어떻게든 전세살이라도 유지해보려고 은행을 갔더니 대출 막혔다고 하고, 집주인은 돈 없으면 월세를 달라고 하네”

신혼부부는 현실적으로 내 집 마련은커녕 전셋집을 구하기도 어려운 대상승의 시대가 도래했다. 민간주택 분양에는 신혼부부를 위한 특별공급이 있지만, 최소 평수인 59㎡조차 서울권에서는 저렴한 분양가액이 6억 원이 기본이다. 강남권이나 조금 인기 있는 지역이면 같은 규모가 10억 원이 훌쩍 넘는다.

‘영혼까지 끌어모아 분양받는다’라는 말도 옛말이다. 아무리 비싼 수저를 둘렀다 한들 소득에 대한 증빙도 복잡해져 어릴 적부터 부모가 꾸준히 통장에 자금이나 주식, 채권을 넣어주는 만들어진 금수저가 아니면 넘볼 수 없는 높은 벽이 되어 버렸기 때문이다.

그나마 신혼부부가 믿을 건 공공 주도 분양 또는 전세다. 천문학적인 경쟁률을 기록하지만, 분양에 당첨만 됐다 하면 로또 1등보다 훨씬 낫다는 말이 나온다. 전세라도 당첨만 되면 졸지에 길바닥에 나앉는 일은 없다.

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신혼부부라면 묻지도 따지지도 말고 ‘접수’

신혼희망타운 (분양형)

최근 서울 강남권 수서 일대에서 신혼희망타운 분양형 청약을 진행했다. 열기는 뜨거웠다. 접수 전부터 단지 커뮤니티가 형성됐고, 해당 커뮤니티에는 희망타운 접수를 위해 소득을 맞추려 회사를 퇴직했다는 글까지 심심치 않게 올라왔다. 당첨만 되면 회사에서 10~20년을 일하는 것보다 더 많은 소득을 얻을 수 있다는 기대심리가 작용한 것이다.

해당 단지는 신혼부부를 위한 맞춤형 분양 또는 임대주택으로 젊은 기호에 맞게 평면과 커뮤니티 시설이 적용됐다. 육아를 위한, 육아에 의한 단지로 봐도 무방할 만큼 막강한 커뮤니티와 환경을 자랑한다.

해당 주택은 분양형과 임대형으로 나뉘는데 전체 세대의 60% 이상을 분양물량으로 빼고 이하 물량을 임대형으로 공급하는데 최근 진행된 공급은 분양형으로 5년 필수 거주, 10년 뒤 매매(전매)가 가능하다.

분양은 말 그대로 아파트의 소유권을 가질 수 있는 것으로 일반 민간분양과 마찬가지로 토지와 건축물에 대한 등기를 내 것으로 할 수 있다. 기본적인 자격은 결혼 7년 이내 신혼부부를 대상으로 하는데, 주요 거점 도시에 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 이점이 있다.

납부 형태도 분양 형태인 만큼 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 형태로 민간분양과 비슷하다. 다만, 분양자는 강제적으로 수익공유형 모기지에 가입해야 하는데 1% 대 금리로 잔금과 중도금을 치르는 형태로 최대 초기 자금이 부족한 신혼부부에게는 이상적인 설계 시스템이다. 수익공유 비율도 해당 주택을 처분할 때 자녀가 2명 있으면 수익공유율이 차익의 10%인 만큼 부담도 적다.

향후 ‘신혼희망타운’이라는 문구를 확인하면 적극적으로 청약에 도전해 볼 만하다.

• 희망타운 놓쳤다면 ‘신혼행복주택’이라도
• 아쉽지만 ‘전세’ 그럼에도 안정적 주거 가능

신혼희망타운 같은 단지 분양물량을 뺀 나머지 물량은 임대형으로 공급된다. 분양형 신혼희망타운과 조건은 같지만 내 집 마련이 아닌 전세형으로 주변 시세 대비 80%대로 가격이 형성된다. 보증금은 정부가 내놓는 장기전세대출이 연계된다.

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공공불패! 

자격만 된다면 영혼까지 투자 ‘LH공공분양’

공공불패라는 말이 있다. 집값은 오르고, 대출은 막히고, 한숨 쉬는 이들에게 공공 분양은 길잃은 동굴에서 빛줄기와 같은 역할을 한다. 돈 없어도 비싼 집에 거주할 수 있다는 행복한 상상을 할 수 있는 희망 그 자체다.

공공분양의 대표적 예다. 서울 수서동에 있는 ‘강남데시앙포레’ 아파트는 2013년 분양 당시 84㎡ 기준 4억 원대에 공급을 마쳤다. 같은 규모 2020년 1월 국토교통부 실거래가 기준 15억8800만 원에 거래되고 있다. 7년 만에 분양가의 약 3배인 무려 11억 원이 폭등한 셈이다. 

7년 만에 11억 원의 실소득을 얻으려면 연봉 2억5000만 원(실수령액 연 1억6500만 원)의 근로소득자가 단 한 푼도 사용하지 않고 저축을 해야 모을 수 있는 금액이다.

이쯤 되면 공공 분양은 불로소득으로 가는 지름길이라고 해도 과언이 아니다. 공공 분양주택인 만큼 공급물량도 다채로운데 30% 신혼부부, 15% 기관추천, 10% 다자녀가구, 5% 노부모부양 등으로 공급되고 20%는 생애 최초로 주택을 구매하는 자들에게 돌아간다. 일반 분양은 20%에 불과하다.

소득 수준도 제안이 있는데, 일반적으로 도시근로자 가구당 월평균소득액의 100%~120%만 접수할 수 있다. 2700만 원 이상의 차량을 보유하고 있어도 접수할 수 없다. 공공 분양이 주는 불로소득의 혜택은 대단하다.

• 일단 살고 보자. ‘SH주택’
• SH장기전세주택

내 집 마련을 잠시 뒤로 미뤄놓고 살 곳이 필요하다는 신혼부부 또는 부동산이 백해무익하다라고 생각하는 부부에게 추천할만한 상품. 주변 시세의 80% 이하의 전세보증금으로 공급하는 임대주택으로 분양 전환되지 않는다는 특징이 있다. 최장 20년까지 전세 기간을 늘릴 수 있고, 연간 최대 5% 이상의 임대료 상승도 없다. 국민임대주택과 다르게 매월 임대료가 나가지 않는 방식으로 전세금이 다소 높다. 규모도 85㎡까지 제공되어 3자녀 가구까지 여유롭게 거주할 수 있는 특징이 있다. 신혼부부는 우선 공급 대상자로 분류되어 내 집이 없는 신혼부부가 노릴 수 있는 좋은 전세 주택이다.

• SH국민임대주택

SH에서 주택을 지어 저렴하게 임대하는 형태로 2년 갱신 계약으로 최장 30년까지 거주할 수 있다. 공급규모는 최대 59㎡에 불과하지만 평균 보증금이 3700만 원, 임대로 28만 원으로 시세에 비해 무척 저렴하다. 임대료가 부담스러울 수 있지만 전세자금대출 금리에 적용해도 불과 2억 원이 안되는 보증금이다.

소득과 자산을 보기 때문에 모아둔 자금이 없거나 안정적인 전세를 살기 원한다면 노려볼 만하다. 대표적으로 세곡리엔파크 등이 있다.

문화저널21 최재원 기자