‘어떻게든 공급을 일으켜야 한다’라는 마음가짐으로 시작된 정부의 3기 신도시 정책. 역시나 뒷말이 나오기 시작했다. 정부는 3기 신도시 정책을 근거로 하는 땅장사에 돌입했고, 터도 닦이지 않은 곳에 그림 한 장 걸어놓고 사전청약(분양)을 받고 있다.

 

신도시가 개발될 때면 매번 나오는 이슈가 ‘돈 놓고 돈 먹기’다. 대장동 이슈로 당시 경기도지사였던 이재명 민주당 대통령 후보가 온갖 욕을 다 먹고 있지만, 그도 앵무새처럼 같은 말을 반복하고 있다. “돈 받은 자가 범인”

 

이 지사는 경기도 청문회는 물론 후보 자격의 자리에서 대장동 관련 이슈가 나올 때마다 더 이상 말하기도 귀찮다는 듯, 분명 자신을 향한 공격인데 그는 마스크조차 벗지 않고 담담한 표정으로 “돈 받은 자가 범인”이라는 피켓을 든다. 

 

대장동 개발사업은 분명 사업 한 번에 대주주가 수천억을 건지고 관계인이 수십억 원을 퇴직금으로 받는 비상식적인 특혜가 눈에 선하다. 그런데도 그는 왜 당당하고 무덤덤하게 혹은 자신 있게 ‘피켓’을 들었을까.

 

 

▲ 정부가 마련한 공공택지에 민간개발로 세워진 위례 신도시  © 문화저널21 DB

 

정부 주도 신도시 개발사업

결국엔 “돈 놓고 돈 먹기”

 

공기업은 땅 팔아 시세차익

사업자는 분양으로 시세차익

건설사는 거품으로 시세차익

 

영화 타짜를 보면 “이런 판에는 못 낀 놈이 바보”라는 대사가 있다. 신도시 개발사업을 도박판에 비유하자면 공기업은 장소를 마련해주고, 사업자는 호구들을 끌어모으고, 건설사는 호구를 상대로 지갑을 열도록 유혹한다.

 

신도시 개발이 이뤄지는 방식은 수십 년째 바뀌지 않고 있다. 정부의 정책 발표가 확정되면 공기업은 개발할 땅을 저렴한 가격에 매입하고 이를 비싼 가격에 사업자(시행사)에 넘긴다. 사업자는 이를 개발해 터무니없는 가격에 소비자들에게 판매(분양)한다. 그런데도 인기는 하늘을 치솟는다. 수요는 많은데 공급이 적다는 이유에서다.

 

혹자는 공급과 수요에 따라 가격이 결정되는 게 당연하다는 논리를 펼치기도 하는데, 이는 잘못된 논리다. 공공개발 방식으로 진행되는 신도시의 경우 애초 정부가 공적인 목적으로 저렴한 가격에 땅을 매입하기 때문이다.

 

결과적으로 공기업은 저렴하게 확보한 택지를 비싸게 파는 땅장사를 하고, 토지를 추첨으로 확보한 주택업자는 몽땅 하도급과 부풀려진 분양가로 집 장사를 하는 구조가 됐다. 그러다보니 사업자는 막대한 현금을 쥘 수 있게 됐고, 허가나 기타 과정에서 정치인 또는 로비스트에게 상당한 액수의 금액을 지불하기도 한다.

 

경실련은 비교적 최근 분양이 이뤄진 북위례 신도시의 경우 3개 블록에서만 주택업자가 가구당 2억 원, 약 4,100억 원의 건축비 이익을 거둔 것으로 추정했다. 경실련은 “이런 거품 속에서도 주변시세보다 3억 이상 싸다며 로또인 양 호들갑을 떨고 있지만, 가장 큰 이득은 이들 공기업과 주택업자가 가져간다”라고 지적하기도 했다.

 

3기 신도시도 상황은 비슷하다. 정부는 신혼부부, 무주택자를 위한 저렴한 주택 공급을 말하고 있지만 과천지역의 경우 예상 분양가가 8억 원을 훌쩍 넘기는 등 불과 2~3년 전과 비교하면 말도 안 되는 높은 금액을 점치고 있다.

 

 

▲ (단위 : 만원/3.3m2) 분양원가는 토지비는 (지구별 택지조성원가+금융비용 등 10%) ÷ 용적률, 건축비는 평당 600만원 적용하여 산출 / 자료=경실련

 

3기 신도시 분양 예상가는? ‘역시나 거품’

 

이같은 3기 신도시 분양가에 시민단체는 물론 청약에 넣는 신혼부부 등 무주택자들도 공분하고 있다. 대장동 개발부패가 세상에 알려졌음에도 대통령, 여야 대선후보가 3기 신도시의 정책 변환보다는 ‘특검’, ‘범인 찾기’에 몰두하고 있다는 것이다.

 

국토부는 지금까지 3차례 20개 지구에서 18,602세대의 모집공고를 시행했다. 사전청약 분양가는 평균 3.3㎡당 1,669만 원, (구) 25평 기준 4.2억이다. 그나마 수도권인 위례는 전용 55㎡의 사전청약 분양가가 평당 2,400만 원으로 불과 1년 전 분양한 위례(A3-3a 전용 51㎡) 평당 2천만 원보다 더 높게 책정됐다. 파주 운정 3도 전용 59㎡ 기준 사전청약은 평당 1,323만 원으로 2달 전 분양가(1,247만 원) 보다 비싸다. 분양가가 분양 원가와 상관없이 주변시세에 따라 책정되며 동일 지구에서의 공공주택 분양가조차 널뛰기 하고 있다.

 

경실련이 조사한 20개 지구 택지조성원가는 토지평당 부천원종 466만원~성남낙생 1,619만원으로 최대 3배 이상 차이날 정도로 편차가 크다. 조성원가의 가장 큰 비중인 토지보상비가 대부분 평당 100~300만원정도에 불과함에도 불구하고 조성원가의 차이가 큰 것은 납득하기 어렵다는 설명이다. 그만큼 조성공사비, 기반시설설치비 등의 세부항목 공개와 검증이 필요하다는 지적이다.

 

시민단체가 추정한 분양 원가는 1,115만 원, 25평 기준 2.8억 원에 불과했다. 하지만 사전청약 분양가는 평균 평당 1,669만 원, 25평 기준 4.2억으로 적정 분양 원가보다 채당 1.4억(평당 554만 원), 18,602세대 전체로는 2조 6,930억 원 더 비싸다.

 

이들은 가장 많은 거품을 포함한 지구로 위례를 꼽았다. 추정 분양 원가가 평당 1,152만 원에 불과하지만, 분양가가 무려 2배 이상 높은 2,403만 원으로 말도 안 되는 차익을 거두고 있다는 것이다. 

 

이마저도 국토부는 부동산가격 상승 시 추가로 분양가를 인상할 수 있다고 통보해 업자들의 이익 보존을 소비자에게 떠넘기고 있다는 비판도 받고 있다.

 

 

▲ 시민단체가 광명·시흥 신도시 100% 공영개발을 촉구 기자회견을 열고 있는 모습 / 참여연대 제공

 

광명․시흥사태 LH직원들의 투기혐의는 ‘무죄’

 

민간사업자 2조6천억, 수분양자 9조

환수 못하는 추정이익은 11조 원

 

지난 3월 광명·시흥 신도시에서 촉발된 LH 직원들의 땅투기 사건 이후 다양한 주거·시민사회단체들은 3기 신도시 공공택지의 민간매각 중단과 민간개발업체의 과도한 개발이익 환수를 촉구하고 있다.

 

광명․시흥지구는 주거 안정을 위해 정부주도로 수용한 토지를 공공택지로 바꾸어 민간사업자에게 되팔이 한 전형적인 신도시 개발 방법을 적용한 곳으로 대장동 사태와 다를 바 없는 방식으로 개발되고 있다.

 

참여연대가 분석한 자료에 따르면, 광명·시흥 신도시 공공택지를 민간에 매각할 경우 약 11조 6천억원 개발이익이 발생하며, 이 중 민간사업자가 약 2조 6천억원, 이른바 ‘로또분양’으로 개인 수분양자들이 약 9조원에 달하는 개발이익과 시세차익을 가져가는 것으로 나타났다. 

 

다수의 시민단체와 무주택자로 구성된 단체는 소수에 특혜를 주는 민간 개발방식을 공공방식으로 전환해야 한다고 목소리를 높이고 있지만 이미 시작된 사업을 되돌리기란 어려워 보인다. 

 

이원호 집걱정끝장넷 운영위원․빈곤사회연대 집행위원장은 “대장동처럼 민간에 막대한 개발이익이 귀속되는 개발은 여기, 광명.시흥에서 끝내야 한다”면서 “민간이 아닌 공공이 개발의 주체가 된다해도 분양을 목표로 하는 건설은 투기를 부추길 수 있으며, 공공성도 없고 정의롭지도 않다”고 비판했다.

 

그러면서 “3기 신도시 중 가장 큰 규모의 광명시흥 신도시의 공공택지는 100% 공공이 보유하는 공공주택으로 공급하는 공영개발을 추진해야 한다. 광명·시흥 신도시에서 더 이상 불로소득을 용납해서는 안된다”고 강조했다.

 

정부의 이같은 공공택지의 민간주도개발 방식이 바뀌지 않는다면, 당장에 직면한 3기 신도시 역시 무주택 서민 내집마련 정책이 아닌 공기업과 건설업계의 먹거리 수단인 투기조장책이라는 비판에서 피할 수 없다.

 

문화저널21 최재원 기자

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