有·無주택자 ‘힘 싸움’ 아파트 심리적정가는 40%↓

2년만에 아파트값 두배 상승…남은 건 적정 매매가 찾기

최재원 기자 | 기사입력 2019/03/04 [10:31]

有·無주택자 ‘힘 싸움’ 아파트 심리적정가는 40%↓

2년만에 아파트값 두배 상승…남은 건 적정 매매가 찾기

최재원 기자 | 입력 : 2019/03/04 [10:31]

 

“수도권 다음으로 서울이다” 최근 수도권 지역을 중심으로 미분양 아파트가 속출하고 있다. 여기에 유주택자와 무주택자 간 힘 싸움으로 아파트시장은 거래가 거의 없는 절벽현상이 지속되고 있다.

 

언론들은 미분양 되고 있는 아파트시장과 거래가 없는 절벽현상에 우려를 나타내고 있지만 정작 주택을 가지고 있지 않은 無주택자를 중심으로 하는 실거주자들은 미소를 짓고 있다.

 

주택 매매시장에 대한 무관심으로 부동산 폭등 중심에 있는 다주택 소유자와 건설사 폭리에 대한 응징을 가할 수 있는 무언의 단체행동을 할 수 있는 시기가 도래했기 때문이다.

 

정부는 다주택자에 대한 다양한 규제로 손과 발을 묶었다. 부동산 폭등에 발맞춰 높은 분양가로 폭리를 취하던 건설사도 수요자들의 관망으로 미분양 폭등이라는 쫄깃한 리스크를 쥐고 있다.

 

이제 주택시장의 공은 실수요자에게 달렸다. 무주택자들은 적정 시장가로 내려오기 전까지 매매를 포기하고 전세로 관망할 것으로 보인다. 갭투자로 다주택을 소유한 이들이 시세차이로 인한 막대한 피해를 입을 수 있겠지만 정부는 꾸준히 경고해왔다는 점을 감안하면 시장 안정을 위해 이들까지 챙길 필요는 없어 보인다.

 

© 최재원 기자

 

예정 공급량 역대 최다

미분양 증가세 수도권 29%

 

국토교통부가 내놓은 1월 말 기준 경기 지역 미분양은 전월 대비 36.3%나 급증한 것으로 나타났다. 경기지역은 서울 집값의 선행지표로도 사용되는데 수도권(서울, 인천, 경기) 전체 미분양 물량의 83%에 해당하는 미분양 물량이 집중됐다.

 

그럼에도 경기도는 신규 물량이 약 1만 5000가구 예정되어 있어 미분양에 대한 걱정은 더욱 높아질 전망이다. 

 

아파트투유에 따르면 미분양 증가로 인기지역 청약에 대한 기대점수도 낮아지고 있다. 지난 1~2월 경기지역에서 분양된 민간 단지 중 절반이 순위 내 마감에 실패했다. 사실상 넣기만 하면 당첨된다는 이야기다. 

 

예외로 상반기 뜨거운 청약 열풍을 불러일으켰던 위례포레자이가 있기는 하지만 위치가 사실상 서울이면서 주변 지역에 비해 매우 낮은 분양가로 일시적인 흥행 효과를 거뒀을 뿐 시장에 영향을 끼쳤다고 보기는 어렵다.

 

서울 지역 물량도 적잖다. 강동구는 올해에만 1만가구가 넘는 신규 입주 물량이 대기하고 있다. 고덕그라시움 4932가구, 래미안 솔베뉴 1900가구, 고덕롯데캐슬베네루체 1859가구, 고덕센트럴아이파크 1745가구 등이 입주를 시작한다. 

 

오는 2020년에도 4000가구가 넘는 ‘고덕 아르테온’ 등이 입주를 기다리고 있다. 2022년에는 단군 이래 최대 재개발단지로 꼽히는 강동 둔촌주공이 대기하고 있다. 둔촌 주공은 1만2032가구로 역대 최다세대를 수용한다.

 

물량 늘었고, 수요 줄었다…남은 건 적정 매매가 찾기

수요자가 생각하는 최적의 매매가 2016년 하반기 2017년

지금보다 40%가까이 떨어져야

 

대규모 물량에 분위까지 겹치면서 거래도 급감하고 있다. 공급이 늘고 수요가 주는데 주택가격은 심리적 적정가에 미치지 못했기 때문이다. 서울지역 2월 아파트 거래 신고 건수는 2006년 실거래 조사가 시작된 이후 13년 만에 최저치를 기록할 것으로 보인다.

 

특히 아파트 가격 폭등이 이뤄졌던 강남 4구(서초, 강남, 송파, 강동)은 평균 거래건수가 60건에도 못 미치는 처참한 실적을 나타냈다.

 

그렇다면 실수요자들은 적정 매매가로 어느 정도를 보고 있을까? 적정매매가에 대한 설문은 없지만 업계 전문가들은 대체적으로 가격이 급등하기 직전인 2016년 하반기에서 2017년 상반기 정도의 시세를 적정 매매가라는 데 입을 모았다.

 

거래가 잦은 대단지인 서울 송파구 잠실엘스 59m2 국토교통부 실거래가를 기준으로 살펴보면 해당 평수는 2016년 상반기 매매가는 7억 후반부터 8억 초반대를 형성하고 있었다. 2018년 하반기에는 14억 후반에서 15억2000만원에 실거래가 이뤄졌다. 서울 강남구 역삼 e-편한세상 59m2 역시 2016년 상반기 7억대 실거래가 이뤄졌던 매물이 지난해 말 16억원까지 실거래가 이뤄졌다. 서울 강동구 삼익그린2차아파트 54m2은 같은 기간 3억대 중반에서 지난해 말 7억 1000만원까지 거래가 이뤄졌다.

 

전문가들은 매매 지표가 약세를 나타내고 있지만 심리적 매매가에는 크게 못미치고 있어, 당분간 거래절벽 현상은 지속될 것이라는 전망이다.

 

한 부동산 업계 관계자는 “지난 2년간 투기지역(강남4구) 아파트 매매가격은 2배 이상 올랐다”며 “지금처럼 물량공급이 넘쳐나는 시기에 매매거래가 활발해지기 위해서는 매매호가가  지금보다 30~40%가까이 하락해야 할 것”이라고 말했다.

 

문화저널21 최재원 기자

호욱 19/03/04 [15:05] 수정 삭제  
  갭투자로 다주택을 소유한 이들이 시세차이로 인한 막대한 피해를 입을 수 있겠지만 정부는 꾸준히 경고해왔다는 점을 감안하면 시장 안정을 위해 이들까지 챙길 필요는 없어 보인다. ㄷㄷㄷ
19/03/05 [08:35] 수정 삭제  
  챙길필요없대ㅋㅋ 기자 약 빨았노
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