[Why] 개별공시지가는 공정하고 합리적으로 산정될까

최병국 기자 | 기사입력 2019/08/12 [09:14]

[Why] 개별공시지가는 공정하고 합리적으로 산정될까

최병국 기자 | 입력 : 2019/08/12 [09:14]

매년 전국 약 3,309만 필지의 토지 중 1.5%인 50만 필지의 토지를 표준지로 지정하고, 국토교통부장관이 표준공시지가를 공시한 다음, 각 지방자치단체(시장·군수)가 개별공시지가를 산정하는 현재의 개별공시지가 산정 방법은 실제 시가를 제대로 반영한 것인지에 대한 공정성 등에 의문을 가지지 않을 수 없다. 그 문제점과 개선 방향 등을 살펴본다.

 

현행 개별공시지가는 실제시가를 정확하게 반영했다고 보기 어렵다

 

우리나라는 2007년 7월 이전까지는 개인이 보유하던 부동산 등을 양도하였을 때 국세청장이 고시하는 기준시가를 기준으로 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하다가 2007년 7월부터는 개인이나 법인 모두 실거래가 기준 과세체제로 전환되었다. 

 

현재는 토지 건물 부동산권리 등 모든 부동산에 대한 양도소득세는 실제거래가액(時價)으로 자진신고 납부하거나, 자진신고 납부가 없을 경우 정부에서 부과 징수하는 경우에도 실지거래가액(時價)으로 세금을 부과 징수하고 있다.

 

특히, 부모님 등이 돌아가시면서 자녀 등 상속인에게 상속하는 상속재산에 부과하는 상속세나 살아계실 때 보유한 재산을 직계 자녀 등에게 사전증여재산에 부과하는 증여세도 시가 과세가 원칙이다.

 

하지만 당해 재산에 대한 시가가 없으면 매매사례 가액을 우선 적용하고 매매사례 가액이 없으면 다음으로 감정값을 적용하고, 그다음으로 감정값이 없으면 수용 시 보상가액, 경매가액, 공매가액 순서로 적용하되, 이러한 가격들이 존재하지 않으면 최후적으로 개별공시가액을 기준으로 상속세나 증여세의 과세표준 금액을 산정(계산) 하게 된다.

 

이러한 개별토지에 부과되는 세금의 종류에는 국세인 양도소득세, 상속세 및 증여세, 종합부동산세(농어촌특별세 포함)가 있고, 지방자치단체가 부과하는 지방세로는 재산세(지방교육세 포함), 취득세 등이 있다.

 

정부에서는 보통 매년 1월 1일을 기준으로 토지, 건물, 상가 등의 부동산에 대해 가치평가를 하면서 개별공시가액을 발표한다. 이러한 개별공시가액은 세금을 거두기 위한 목적이 가장 큰 이유가 되겠지만, 세금부과 이외에 재건축부담금이나 개발부담금의 부과기준, 개발제한구역 내 토지매수 시 보상가액판단 기준, 그리고, 건강보험료나 기초노령연금 수급대상자 판단 기준 등 약 60여 가지 분야에서 활용되고 있다.

 

헌법 및 현행법상 조세는 법률에 따라 모든 국민에게 평등하게 과세하여야 한다(조세법률주의). 만약 같은 가치의 부동산을 증여한다고 할 때 어떤 사람은 매매사례 가액이 있어 실제 시가를 과세표준으로 하여 세금을 계산하여 납부하고, 어떤 사람은 기준시가를 과세표준으로 하여 세금을 계산하여 낸다고 했을 때 그 차이가 크다면 불공정하고 불평등하다고 할 것이다.

 

특히, 개별공시지가는 매년 전국 약 3,309만 필지의 토지 중 1.5%인 50만 필지의 토지를 표준지로 지정하고, 국토교통부 장관이 표준공시지가를 공시한 다음 각 지방자치단체(시장 군수)가 표준지의 공시지가를 기준으로 개별토지에 표지가격대조표상의 토지별 특성에 따른 가격 배율을 곱하는 방식으로 개별공시지가를 계산하여 공시하는 제도가 1990년도부터 시행되고 있다. 

 

그러나 개별토지에 대한 공시지가는 표준지가에 가격 비준율을 적용하여 평가하다 보니 실제 시가를 제대로 반영했다고 보기에는 다소 무리가 따른다. 그러므로 지금의 개별공시지가를 산정하는 방법은 실제 시가를 제대로 반영된 공정성에 대한 의문과 불합리성을 항상 가지고 있다고 볼 수 있다. 실제 개별공시지가가 실거래가격의 50∼80% 정도 차이를 보이는 것이 현실이다.

 

모든 개별토지를 매년 평가한다는 것은 많은 인력과 예산이 수반되므로 예산 범위 내에서 실행하다 보니 국토교통부에서 한국감정원에 조사·평가를 의뢰하여 대표성이 있는 표준지 50만 필지를 선정하여 감정평가사가 평가한 표준지공시지가를 공시하고, 이를 근거로 해당 개별토지에 가격 비준율을 적용한 개별공시지가를 매년 1월 1일 기준으로 산정하여 시장·군수가 5월 31일에 공시한다. 

 

한국감정원 소속 감정평가사는 700~900명이고 전국의 감정평가사는 4천여 명이다. 공시지가 업무를 위임받아 수행할 수 있는 감정법인은 40인 이상으로 구성된 감정평가법인만이 수행할 수 있어 참여하는 감정평가사는 절반 수준이다.

 

이 인력으로 3,309만 필지의 토지를 개별적으로 모두 평가하기는 어려우므로 표준지를 선정하여 가격 비준율 적용방법으로 평가하는 것이다. 그러므로 대표성이 있는 표준지 50만 필지를 선정하여 표준지공시지가를 공시하고, 이를 기초로 개별공시지가를 공시하는 것은 실제 시세의 정확한 반영이라 볼 수 없다.

 

© 신광식 기자

 

국세청에서 개별공시지가 산정 업무를 맡는 것이 합리적이다 

 

익히 알려진 바와 같이, 개별공시지가는 상속세, 증여세, 재산세, 종합부동산세의 과세표준 산정의 기준이 되고 양도소득세액 계산에서도 취득금액이나 양도가액이 불분명한 경우에는 개별공시지가를 통한 환산가액을 계산하는 등, 국민의 제 세금부과 결정에 중대한 영향을 미치게 된다. 조세법률주의 및 이에 근거한 공정·공평 조세 부담은 절대적 원칙이다.

 

사실 국토교통부에서 세금전문가가 아닌 한국감정원에 조사·평가를 의뢰하여 3,309만 필지 중 표준지 50만 필지를 선정하여 표준공시지가를 공시하고, 다시 이를 근거로 개별공시지가를 선정하는 현행제도가 실제 시세를 공정하고 정확하게 반영하면서, 나아가 과연 국민에게 매기는 세금이 공정하고 정당하게 과세 되었다고 볼 수 있겠는가? 부정확성에 의문을 가지지 않을 수 없다.

 

그렇다면, ‘세금을 관장하는 국세청에서 공시지가 등을 평가하여 세금을 부과·징수하는 것이 오히려 합리적이고 형평성에 맞다’라고 보인다. 

 

양도소득세, 상속 및 증여세, 종합부동산세 등, 각종 세금의 부과·징수를 총괄하는 국세청과 산하 7개의 지방 국세청 및 125개 일선 세무서들이 세정업무를 전담하고 있다. 각 세무서에 재산제세과가 있어 그 지역의 부동산 시세를 잘 알 수 있으나, 부동산 감정평가 업무를 맡지 아니하기 때문에 국민의 조세저항이 있어도 법률적 책임을 지지 아니하므로 해결 방법을 제시할 수가 없다.

 

그러므로 부동산 개별공시가액 공시 업무는 양도세·상속세·증여세·재산세·종부세의 과세표준결정에 직접적인 영향을 주는 법률적 효력을 가지고 있으므로, 우선 토지·건물의 실지 거래 시가 조사부터 공정하게 시행되어야 한다.

 

이런 관점에서 공정한 실제 거래 가액조사를 위해서는

 

① 부동산 중개업소가 매월 거래내역을 국토교통부장관에게 보고하던 것을 관할 세무서를 경유하도록 보고시스템을 개선하여 국세청의 통합전산망을 통해 누적 관리(빅데이터관리)해야 한다. 나아가 개별 필지별로 국세청이나 전국단위의 조직체제와 조세 전문 세무사를 가지고 있는 한국세무사회가 실거래 호가자료 등을 지속해서 수집게 하여 국세청에서 활용함으로써 시가평가의 공정성을 담보할 필요가 있다. 나아가 세무사와 감정평가사의 합동조사 등으로 공정한 개별(기준)시가가 선정될 수 있도록 해야 한다.

 

② 양도부동산의 취득 시점이 오래되어 실제 취득금액이 불분명한 경우 적용되는 1985년 1월 1일을 의제취득일로 간주하고 환산취득금액 등의 계산가액의 불공정성 논란을 해소하기 위해 1990년도 기준을 2000년도로 변경하여 2000년도 기준시가를 개별 필지별로 한국세무사회 등과 협조(예, 1990년도 국세청거래내용에 의한 시가 조사 등) 하여 공정하게 재조사한 후 이를 고시하여 공정하고 공평한 과세가 실현될 수 있도록 더욱 노력해야 한다. 

 

1990부터 30년이 지난 2020년을 바라보는 현시점에서 국토교통부·지방자치단체장이 평가·공시하는 개별공시지가가 과연 공정하고 합리적으로 산정되고 있는지, 진지한 검토와 고민이 필요하다고 생각된다. 조세전담 부처인 국세청과 세무사회 등지에서 합동하여 개별공시지가를 조사·산정토록 하는 등, 합리적 개선 등이 필요한 상황이다. 이를 통한 공정한 시가평가와의 괴리를 축소함으로써 매년 누적된 인플레소득에 따른 과다한 양도소득세부담과 납세자들의 불만(조세저항)을 줄이면서 공평 과세를 실현함이 마땅하다고 생각된다.

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