[崔기자 시선] 오피스텔을 주택으로 보는 이중과세

최병국 기자 | 기사입력 2019/07/24 [16:41]

[崔기자 시선] 오피스텔을 주택으로 보는 이중과세

최병국 기자 | 입력 : 2019/07/24 [16:41]

오피스텔은 사무실에 주방시설이 설치된 복합사무실로 사무공간 면적이 넓으면 업무용 거실로 주방시설 등의 면적이 넓으면 주택으로 분류된다.

 

통상적으로 오피스텔은 주거용으로 사용되기도 하고 업무용으로 사용되기도 하나, 매입자들은 주택의 규제를 벗어날 수 있다는 생각에 주목하면서 매입을 선호한다.

 

그러나 세입자의 거주지 이전 등으로 오피스텔에 대한 이중적 세금구조로 불이익을 받는 경우가 비일비재하면서, 소유자들이 골머리를 앓고 있다. 오피스텔의 양면성 때문에 발생하는 상황이다.

 

오피스텔은 건축 허가 당시에는 업무용 시설로 분류된다. 태생 자체가 업무용 건물이다 보니 업무용 건물의 취득세율을 적용받게 되고, 일반 과세자로 임대사업자 등록을 하게 되면서 건물분 부가가치세에 대해서도 매입세액공제를 받을 수 있다. 

 

그러므로 오피스텔 등기, 취득세 역시 업무용 건물의 취득세인 4.6%를 내게 된다. 국세청이 주거용 양도소득세로 과세하는 것을 적용하면 주거용 취득세 세율, 즉 가액에 따라 1~3%로 취득세율을 변경해서 과다 납부한 취득세는 환급해 주어야한다.

 

하지만, 과세관청에서는 오피스텔을 매각하거나 오피스텔 외의 주택을 양도할 때 실지 사용 용도를 따져서, 오피스텔의 경우 대부분 주택으로 분류하여 과세하고 있다. 특히, 1세대 1주택자의 오피스텔은 주택 수에 포함되어 2주택이 되어, 현재 중과세 제도에서 과중한 세금을 내야 하는 상황이다.

 

특히, 오피스텔을 분양받을 당시에는 일반과세자로 등록하여 분양대금 납부금 중 건물분 부가가치세를 조기 환급받아오던 분양자가 오피스텔이 준공되어 임차인을 구할 때는 업무용으로 사용하겠다는 임차인을 구하기 어렵게 되자 주거용으로 사용하겠다는 임차인과 계약을 하면서, 2주택 소유를 피하고자 주민등록을 옮기지 않는 조건으로 계약을 하는 경우가 비일비재하다. 

 

또한, 사무용으로 하겠다고 계약한 후 소유자 모르게 실제 주거용으로 사용하면서 주민등록까지 옮겨 놓는 경우도 부지기수이다. 이 경우는 소유자의 의사와는 상관없이 세입자에 의해 2주택자로 되어 중과세를 내야 하는 상황이다.

 

이렇게 임대인의 동의 없이 주택으로 사용한 때도 과세당국은 국세기본법의 실질과세 원칙을 적용하여 건축물대장이나 계약서에 업무용으로 기재되어 있다 하더라도 주택으로 판단하여, 이에 대한 세법을 적용해 과거부터 일관되게 적용하고 있다. 이것이 국세기본법의 실질과세 원칙이다.

 

국세기본법 제14조 실질과세에 따르면 ‘① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.’ ‘② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (이하 생략)’ 라고 규정되어 있다.

 

오피스텔은 건축법상 업무용 시설이다. 또한, 지방세법에 따른 재산세도 업무용 건물로 적용하여 부과하고 있다. 건축법에 따라 지어진 업무용 건물인 오피스텔이 세입자의 용도에 따라 업무용 공간 또는 주택으로 분류되는 모순점이 발생하며, 이는 소유자의 의사와 무관하게 결정된다.

 

오피스텔 소유자는 업무용으로 사용하기 위해 사업자 등록을 하고 부가세 신고 등을 했지만, 소유자의 의사와 상관없이 세입자가 어떤 용도로 오피스텔을 사용했느냐에 따라 주택으로 결정되는 상황이 발생하는 것이다. 이로 인해 오피스텔을 소유하는 있는 많은 사람이 자신도 모르게 2주택자로 분류되어 거래 시 10∼20%의 양도세를 부과받아 내는 상황이다. 

 

소유자의 의사와 관계없이 주택으로 분류하여 중과세함은 분명 과도한 것으로 합리적으로 개선되어야 한다. 특히 소유자도 알 수 없는 세입자에 의해 오피스텔의 운명이 결정되는 상황이다. 

 

국세청의 과세는 이런 본질을 외면하면서 경제 질서를 왜곡시킬 위험성이 있다. 우선은 공부상 기재된 건축물 용도대로 과세해야 한다. 상황을 고려하지 않은 일률적인 실질과세 원칙에 따라 오피스텔에 대해 과세하는 것은 ‘백조’로 태어났는데 마치 ‘오리’를 닮았다 해서 ‘백조’를 ‘오리’로 보는 것과 다른 바 없는 단견 행정의 표본이다.

 

문화저널21 최병국 기자

해븐 삼이시 19/11/19 [10:07] 수정 삭제  
  주거용오피스텔에 적용하는 세법은 세금을 많이 부과하는 방법을 총동원하는 부당하고 위헌적인 제도입니다. 양도세를 산정할 때는 주택용으로 보아 1가구 2주택으로 취급하면서도... 취득세를 산정할때는 주택용으로 인정하지 않고 4.6%의 높은 과세를 적용합니다. 도대체 누가 이런 말도 않되는 세법적용을 구상한것인지... 이런 이중자대의 과중한 세금부과 제도를 도입한 그 당시 집권정당, 대통령, 국토부장관, 기획재정부장관은 누구인지 알고 싶네요. 정말 욕이 나옵니다. 어떤 사유가 있었는지는 몰라도 참으로 불공정하고 불공평한 임시방편적인 제도임은 분명한데 문제는 이 제도를 개선하지 않고 계속 유지하고 있다는게 더 큰 문제입니다. 전세계에서 이런 이중자대의 말도 않되는 세법을 적용하는 나라가 얼마나 있는지 정말 궁금합니다. 잘못된 정책이라는것은 상식적으로도 판단할 수 있는데 세금 거두는데 혈안이 되어서 개선하려는 의지조차 없는 정치, 행정, 입법에 몸 담고 있는 책임자들이 원망스럽습니다. 이 제도의 개선을 공약하는 정치인이나 정당은 전국적으로 아마 최소한 100만표 정도의 지지는 확보했다고 볼 수 있지 않을까 싶네요.^^ 주거용오피스텔이 없는 사람은 관심사가 아니라서 크게 반대할 사람도 없어니 더욱 금상첨화가 아닐까요?... 정당, 정치계에서 정책을 짜는 사람들은 이런것이 눈에 들어 오지 않는지 답답할 뿐이네요.
해븐 삼이시 19/11/19 [11:26] 수정 삭제  
  주거용오피스텔에 적용하는 세법은 세금을 많이 부과하는 방법을 총동원하는 부당하고 위헌적인 제도입니다. 양도세를 산정할 때는 주택용으로 보아 1가구 2주택으로 취급하면서도... 부과세, 취득세를 산정할때는 주택용으로 인정하지 않고 부과세도 과세하고 취득세는 업무용 취급하여 4.6%의 높은 과세를 적용합니다. 도대체 누가 이런 말도 않되는 세법적용을 구상한것인지... 이런 이중자대의 과중한 세금부과 제도를 도입한 그 당시 집권정당, 대통령, 국토부장관, 기획재정부장관은 누구인지 알고 싶네요. 정말 욕이 나옵니다. 어떤 사유가 있었는지는 몰라도 참으로 불공정하고 불공평한 임시방편적인 제도임은 분명한데 문제는 이 제도를 개선하지 않고 계속 유지하고 있다는게 더 큰 문제입니다. 전세계에서 이런 이중자대의 말도 않되는 세법을 적용하는 나라가 얼마나 있는지 정말 궁금합니다. 잘못된 정책이라는것은 상식적으로도 판단할 수 있는데 세금 거두는데 혈안이 되어서 개선하려는 의지조차 없는 정치, 행정, 입법에 몸 담고 있는 책임자들이 원망스럽습니다. 이 제도의 개선을 공약하는 정치인이나 정당은 전국적으로 아마 최소한 100만표 정도의 지지는 확보했다고 볼 수 있지 않을까 싶네요.^^ 주거용오피스텔이 없는 사람은 관심사가 아니라서 크게 반대할 사람도 없어니 더욱 금상첨화가 아닐까요?... 정당, 정치계에서 정책을 짜는 사람들은 이런것이 눈에 들어 오지 않는지 답답할 뿐이네요.
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